Un hogar antes que una inversión

Hay un atractivo singular en despertar frente al Mediterráneo: horizontes abiertos, terrazas para compartir y una vivienda que puede reunir a varias generaciones. Pero una adquisición excepcional exige separar el valor emocional de la rentabilidad financiera.

Hipótesis de inversión

Analizamos una adquisición ilustrativa de 1.400.000 €, con una tarifa potencial de 5.000 € semanales. Los escenarios de 13 y 26 semanas alquiladas equivalen al 25 % y 50 % del año. Son hipótesis, no previsiones garantizadas.

Qué dicen realmente las cifras

Con 13 semanas, los ingresos brutos serían 65.000 €; con 26 semanas, 130.000 €. Suponiendo gestión del 20 %, limpieza y consumibles del 5 % y costes fijos anuales de 12.000 €, el resultado operativo sería de 36.750 € y 85.500 € respectivamente. Las rentabilidades operativas estimadas sobre el precio son del 2,63 % y 6,11 %, antes de financiación, fiscalidad y costes de compra.

La cuestión legal precede a la rentabilidad

En Baleares existen restricciones importantes para el alquiler turístico en edificios plurifamiliares. Antes de proyectar ingresos, es imprescindible comprobar la legalidad del uso, las licencias aplicables y las normas de la comunidad de propietarios. Sin autorización válida, el escenario de alquiler turístico no debe utilizarse para justificar la compra.

La perspectiva de la adquisición privada

Una adquisición bien asesorada reúne revisión registral, técnica y comunitaria, un presupuesto realista y una definición clara del uso personal. Un ático puede ser extraordinario sin que su rentabilidad deba convertirse en su único argumento.

La rentabilidad bruta del 50 % de ocupación alcanza el 9,29 %, pero esa cifra no es el rendimiento disponible para el propietario. El escenario operativo del 6,11 % descuenta costes supuestos de gestión, limpieza y costes fijos, aunque todavía excluye impuestos, financiación, inversiones extraordinarias y gastos de compra. Antes de asumir 26 semanas de alquiler hay que verificar estacionalidad, demanda real y permisos. La adquisición debe seguir siendo razonable incluso si el alquiler previsto no se materializa.

25 %

Semanas: 13

Ingresos brutos: 65.000 €

Gestión 20 %: 13.000 €

Limpieza 5 %: 3.250 €

Costes fijos: 12.000 €

Resultado operativo: 36.750 €

Rentabilidad bruta: 4,64 %

Rentabilidad operativa: 2,63 %

50 %

Semanas: 26

Ingresos brutos: 130.000 €

Gestión 20 %: 26.000 €

Limpieza 5 %: 6.500 €

Costes fijos: 12.000 €

Resultado operativo: 85.500 €

Rentabilidad bruta: 9,29 %

Rentabilidad operativa: 6,11 %

Conversación privada

Cada mandato comienza con una conversación. Piet Giachero | Private Acquisition Advisory.